WOLLSTEIN GROUP / REFERENCE
מקורות והבהרות
הנתונים שמאחורי עמוד ההשקעה, אופן החישוב וההקשר הדרוש לקריאתם.
נתוני השוק נשמרו ב־1.10.2026; תאריכי בדיקה נוספים מצוינים לצד המקורות הרלוונטיים. הנתונים מתעדים את הבדיקה באותו מועד, ואינם אישור לזמינות כיום.
01 / מקורות
מקורות הנתונים
מדדי מחירי דיור
- MNB — עמוד הפרסום הרשמי של מדד מחירי הדיור (נפתח בלשונית חדשה)
הבנק המרכזי של הונגריה; סדרת בודפשט העירונית.
- MNB — קובץ המדדים הרשמי, רבעון שני 2026 (Excel) (נפתח בלשונית חדשה)
גיליון 1.1, עמודה D, Budapest; תאריכים בעמודה B. בסיס מקורי: רבעון ראשון 2001 = 100. קטלוג הקבצים מציין עדכון ב־24.7.2026 ועדכון הבא ב־26.10.2026. קובץ עתידי לרבעון שלישי 2026 לא שימש לחישוב.
- BIS — סדרת מחירי הדיור הנומינלית בישראל Q.IL.N.628 (נפתח בלשונית חדשה)
מדד ארצי המבוסס על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בישראל.
- BIS — נתוני הסדרה הרבעונית בישראל (CSV) (נפתח בלשונית חדשה)
בסיס מקורי: ממוצע 2010 = 100. הרבעון האחרון שהתקבל בבדיקה הוא רבעון ראשון 2026.
- BIS — מתודולוגיה ומקורות של מדדי מחירי הדיור (PDF) (נפתח בלשונית חדשה)
מסמך מעודכן ל־31.7.2026. עמוד 6 מתאר את ישראל: דירות חדשות וקיימות מכל הסוגים, בכל הארץ, מאז רבעון ראשון 1994; מקור: הלמ״ס, קוד נתוני המקור M.IL.0.1.0.1.6.0. לפי עמוד 1, המדדים הרבעוניים הם ממוצעים של תצפיות חודשיות.
דוגמאות למחירים מבוקשים ברובע VII
- Seven Pearl — עמוד הפרויקט, הדירות ותנאי התשלום (נפתח בלשונית חדשה)
פרויקט ברובע VII בבודפשט, המציין את הכתובות Dohány utca 10 ו־Síp utca 8–10. שיוך כתובת לכל בניין לא הוכרע בבדיקה.
- Seven Pearl — מודעת דירה D.5.08 (35595556) (נפתח בלשונית חדשה)
- Seven Pearl — מודעת דירה D.4.04 (35595564) (נפתח בלשונית חדשה)
- Seven Pearl — מודעת דירה B.6.02 (35595612) (נפתח בלשונית חדשה)
רקע על הגוף המממן
- Loanwise — פתרונות משכנתא בחו״ל (נפתח בלשונית חדשה)
רקע כללי על החברה ועל אישור פרטני של הלוואות; נבדק ב־3.10.2026. תנאי מסלול המימון לפרויקט המסוים בבודפשט, לרבות האפשרות ללא אזרחות אירופאית, נמסרו על ידי Wollstein Group.
תיעוד הפרויקט המוצג בעמוד ההשקעה
- אתר הפרויקט הרשמי — פרטי היזם, מסלול התשלום ומועד המסירה (נפתח בלשונית חדשה)
במקור הציבורי השמור מופיעים 10% בשלב ההסכם המקדים ו־90% במסירה, ומסירה מתוכננת ברבעון הרביעי של 2028.
- תיק הפרויקטים של היזם — עמוד הפרויקט (נפתח בלשונית חדשה)
ברושור היזם מספטמבר 2026, המחירון המקורי מ־29.9.2026 ותוכניות והדמיות שנבדקו ב־1.10.2026. תיק הפרויקט המלא זמין בפגישה. מסמכי העסקה הרלוונטיים הם הבסיס לבחינת התנאים של הדירה הנבחרת.
02 / שיטת ההשוואה
מה בדיוק משווים?
עשר שנים, 41 רבעונים משותפים
התקופה היא רבעון ראשון 2016 עד רבעון ראשון 2026, כולל שתי נקודות הקצה: 41 תצפיות רבעוניות בכל סדרה. כל הרבעונים קיימים; לא בוצעה אינטרפולציה ולא נוספו תצפיות. רבעון שני 2026 קיים בקובץ MNB, אך הושמט מפני שהסדרה הישראלית מסתיימת ברבעון הראשון.
לכל סדרה נקבע בסיס משותף של 100 בתחילת התקופה. החישוב לכל רבעון:
rebased index = raw value / raw value at 2016-Q1 × 100
השינוי המצטבר הוא המדד המתואם בסוף התקופה פחות 100. בבודפשט: +286.7101674811302%; בישראל: +55.91168474649507%. בעמוד ההשקעה ניתן לעגל לעשירית: +286.7% ו־+55.9%. החישוב נשען על הערכים השמורים המלאים, ולא על העיגול בגרף.
ערכי MNB נשלפו ישירות מתאי הקובץ, ונתוני BIS משורות קובץ CSV. השנים בקובץ MNB הושלמו לפי תוויות השנה עבור הרבעונים Q2–Q4 בלבד. נעשה שימוש בגרסה אחת של קובץ MNB המלא, ללא חיבור ערכים מפרסומים קודמים.
| רבעון | בודפשט | ישראל |
|---|---|---|
| 2016-Q1 | 100.0 | 100.0 |
| 2016-Q2 | 105.3 | 101.7 |
| 2016-Q3 | 110.1 | 104.0 |
| 2016-Q4 | 112.8 | 104.7 |
| 2017-Q1 | 118.0 | 105.2 |
| 2017-Q2 | 122.1 | 106.5 |
| 2017-Q3 | 125.4 | 107.8 |
| 2017-Q4 | 130.5 | 106.9 |
| 2018-Q1 | 138.1 | 105.6 |
| 2018-Q2 | 147.4 | 106.2 |
| 2018-Q3 | 156.3 | 105.9 |
| 2018-Q4 | 162.9 | 105.3 |
| 2019-Q1 | 173.6 | 106.4 |
| 2019-Q2 | 185.2 | 107.5 |
| 2019-Q3 | 190.8 | 107.9 |
| 2019-Q4 | 190.1 | 109.1 |
| 2020-Q1 | 191.4 | 110.1 |
| 2020-Q2 | 187.9 | 109.9 |
| 2020-Q3 | 192.8 | 110.9 |
| 2020-Q4 | 191.8 | 113.1 |
| 2021-Q1 | 198.2 | 115.2 |
| 2021-Q2 | 206.5 | 118.4 |
| 2021-Q3 | 211.6 | 121.6 |
| 2021-Q4 | 216.6 | 126.4 |
| 2022-Q1 | 231.9 | 132.8 |
| 2022-Q2 | 248.7 | 139.1 |
| 2022-Q3 | 252.5 | 145.4 |
| 2022-Q4 | 251.4 | 147.5 |
| 2023-Q1 | 258.0 | 147.7 |
| 2023-Q2 | 261.0 | 146.1 |
| 2023-Q3 | 255.4 | 145.1 |
| 2023-Q4 | 264.2 | 145.1 |
| 2024-Q1 | 275.2 | 149.3 |
| 2024-Q2 | 287.7 | 152.7 |
| 2024-Q3 | 288.7 | 154.1 |
| 2024-Q4 | 302.4 | 156.1 |
| 2025-Q1 | 333.7 | 158.1 |
| 2025-Q2 | 354.9 | 156.7 |
| 2025-Q3 | 370.0 | 155.1 |
| 2025-Q4 | 379.3 | 155.7 |
| 2026-Q1 | 386.7 | 155.9 |
ערכי המקור ודיוק החישוב המלא
הטבלה המלאה ניתנת לגלילה אופקית במסך צר.
| רבעון | בודפשט · מקור | בודפשט · בסיס 100 | ישראל · מקור | ישראל · בסיס 100 |
|---|---|---|---|---|
| 2016-Q1 | 208.97951247947174 | 100.0 | 146.7289 | 100.0 |
| 2016-Q2 | 220.0780493158326 | 105.31082530755309 | 149.2962 | 101.74968939315976 |
| 2016-Q3 | 230.07725405729235 | 110.09560283087228 | 152.5371 | 103.95845671847877 |
| 2016-Q4 | 235.66330178814633 | 112.76861496712304 | 153.6936 | 104.74664500313162 |
| 2017-Q1 | 246.53425133373094 | 117.97053615863338 | 154.3545 | 105.1970675170331 |
| 2017-Q2 | 255.2386991462348 | 122.13575202559971 | 156.3245 | 106.53967964047982 |
| 2017-Q3 | 262.0560042195922 | 125.39794026236623 | 158.2054 | 107.82156753032292 |
| 2017-Q4 | 272.7939198180925 | 130.5362026073677 | 156.8583 | 106.90347981890412 |
| 2018-Q1 | 288.562779505322 | 138.08185122150087 | 154.8883 | 105.56086769545739 |
| 2018-Q2 | 308.1269191510351 | 147.44360128665852 | 155.8034 | 106.18453488031328 |
| 2018-Q3 | 326.5528141221303 | 156.2606832831079 | 155.3204 | 105.85535637492 |
| 2018-Q4 | 340.37420659004556 | 162.87443804974941 | 154.5452 | 105.32703509669874 |
| 2019-Q1 | 362.7786317970787 | 173.5953096515692 | 156.1592 | 106.4270228973297 |
| 2019-Q2 | 387.06679449614 | 185.21757941901694 | 157.6844 | 107.46649092305607 |
| 2019-Q3 | 398.7184279802637 | 190.79307021516294 | 158.358 | 107.92556885521529 |
| 2019-Q4 | 397.3715345290978 | 190.14856040882572 | 160.061 | 109.0862127365502 |
| 2020-Q1 | 400.0180453363682 | 191.41495766273374 | 161.5988 | 110.13426802763465 |
| 2020-Q2 | 392.6009707411105 | 187.86577022935492 | 161.2684 | 109.90909084713374 |
| 2020-Q3 | 402.9701926387493 | 192.82760681065972 | 162.7681 | 110.9311798834449 |
| 2020-Q4 | 400.8019806726737 | 191.79008311259454 | 165.9581 | 113.10525738283323 |
| 2021-Q1 | 414.15937418201116 | 198.18180704325954 | 169.0846 | 115.2360577909328 |
| 2021-Q2 | 431.5601340181773 | 206.50834567363145 | 173.66 | 118.35432556231254 |
| 2021-Q3 | 442.23028651373386 | 211.6141823027626 | 178.4005 | 121.58511377104304 |
| 2021-Q4 | 452.631496680258 | 216.5913257763583 | 185.4542 | 126.3924148548786 |
| 2022-Q1 | 484.66069801950266 | 231.91780489348753 | 194.7955 | 132.75878167150438 |
| 2022-Q2 | 519.7651778842687 | 248.71585339511486 | 204.0352 | 139.05590514206813 |
| 2022-Q3 | 527.6221908476105 | 252.47555829160015 | 213.3384 | 145.39630570392063 |
| 2022-Q4 | 525.3896528350691 | 251.40725356351794 | 216.4776 | 147.53576153027794 |
| 2023-Q1 | 539.113482402146 | 257.9743229399598 | 216.6937 | 147.68303994645908 |
| 2023-Q2 | 545.4131504830692 | 260.9888136937087 | 214.3425 | 146.08062896948044 |
| 2023-Q3 | 533.751842137375 | 255.40869332337346 | 212.919 | 145.11047244271577 |
| 2023-Q4 | 552.0515962413842 | 264.1654149210501 | 212.9698 | 145.1450941157468 |
| 2024-Q1 | 575.0906831727228 | 275.18998218986394 | 219.0576 | 149.29410634169545 |
| 2024-Q2 | 601.333380339663 | 287.74752759495146 | 224.0015 | 152.66351754834935 |
| 2024-Q3 | 603.3910359174221 | 288.7321483136744 | 226.0986 | 154.09275200727325 |
| 2024-Q4 | 632.0550636481527 | 302.44833866680597 | 228.9963 | 156.06761858093395 |
| 2025-Q1 | 697.2979942946635 | 333.66811225725286 | 232.0465 | 158.14641832658734 |
| 2025-Q2 | 741.7455091722609 | 354.93695069516605 | 229.9876 | 156.74321827533632 |
| 2025-Q3 | 773.2269025478674 | 370.0012950426527 | 227.6237 | 155.13215188009997 |
| 2025-Q4 | 792.7576550986195 | 379.34706885513134 | 228.3862 | 155.65181774006348 |
| 2026-Q1 | 808.1450227106146 | 386.7101674811302 | 228.7675 | 155.91168474649507 |
גבולות ההשוואה ההיסטורית
זוהי השוואה בין עיר למדינה, בשיטות מדידה שונות. התאמת הבסיס אינה מאחדת את הגאוגרפיה, הרכב השוק או מתודולוגיית המדדים, ואינה משווה רמות מחיר מוחלטות. המדדים נומינליים ובמטבע המקומי: ללא התאמה לאינפלציה וללא המרת שקל, אירו או פורינט.
הנתונים אינם מודדים שכר דירה, תשואה נטו, מסים, עלויות מימון או עליית ערך של הפרויקט המוצג. ביצועי העבר אינם תחזית או הבטחה לעתיד.
MNB מציין שהנתונים עשויים להתעדכן. שני הרבעונים האחרונים בקובץ מבוססים על אומדני B400, בעוד נקודות מוקדמות מבוססות בדרך כלל על מאגר עסקאות מס הרכישה של NTCA; גם בתקופות מוקדמות מסוימות נעשה שימוש ב־B400 כאשר עיבוד נתוני המס לא הספיק. לכן גם נקודת הסיום, רבעון ראשון 2026, כפופה לתיקון.
דוגמאות נבחרות מההצעות היקרות יותר למ״ר
שלוש דוגמאות ב־Seven Pearl, שנבדקו ב־1.10.2026. אלו מחירים מבוקשים במודעות, ולא מחירי עסקאות, ממוצע לרובע או מדגם מייצג של כל הדירות בו.
| פרויקט ודירה | שטח במודעה | מרפסת | מחיר מבוקש | מחיר למ״ר |
|---|---|---|---|---|
| Seven Pearl · D.5.08 (נפתח בלשונית חדשה)קומה 5 | 28 מ״ר | לא צוין | 96.5 מיליון HUF | 3.446 מיליון HUF / מ״ר |
| Seven Pearl · D.4.04 (נפתח בלשונית חדשה)קומה 4 | 45 מ״ר | לא צוין | 138 מיליון HUF | 3.067 מיליון HUF / מ״ר |
| Seven Pearl · B.6.02 (נפתח בלשונית חדשה)קומה 6 | 89 מ״ר | לא צוין | 305.5 מיליון HUF | 3.433 מיליון HUF / מ״ר |
מחיר למ״ר חושב כמחיר מבוקש חלקי השטח במודעה, ללא תוספת מרפסת למכנה. הגדרת השטח כנטו או ברוטו לא אומתה; ״לא צוין״ אינו אפס. המחיר למ״ר מוצג במיליוני פורינט ובשלוש ספרות אחרי הנקודה. כאשר שטח מרפסת צוין במפורש במאגר הבדיקה, חושב גם מדד נפרד של מחיר חלקי שטח הדירה ועוד 50% משטח המרפסת; זהו חישוב אנליטי שלנו, ולא מדד שפרסם Seven Pearl.
גם לתנאי התשלום ולמפרט יש משמעות
מחירי Seven Pearl המפורסמים מבוססים על תשלום עצמי של 70% בתחילה והיתרה לאחר קבלת אישור אכלוס. מסלול תשלום אחר או מימון עשויים לשנות את המחיר. מסירה מתוכננת במודעות: רבעון ראשון 2028 (באריחי המודעות: מרץ 2028).
בפרויקט מפורסמים חדר כושר, גינה פנימית ירוקה, קונסיירז׳ 24 שעות, מערכות בית חכם, משאבת חום וחניון תת־קרקעי. חניה ומחסן אינם כלולים אוטומטית; החניה פורסמה בנפרד במחיר 15 מיליון פורינט, ומחסן ניתן לרכישה בנפרד. המתקנים והמפרט שונים בין הפרויקטים.
בדף הפרויקט שנבדק פורסמו 16 דירות מתוך 163 דירות בפרויקט, במחירים מבוקשים שבין 96.5 ל־307.12 מיליון פורינט. הדוגמאות שנבחרו כאן נמצאות בחלק היקר יותר למ״ר של ההצעות שנבדקו. בבדיקה היו גם הצעות נמוכות יותר: דירת Seven Pearl בשטח 47 מ״ר הוצעה ב־118 מיליון פורינט (כ־2.511 מיליון למ״ר), ודירה בשטח 69 מ״ר עם מרפסת 11.1 מ״ר הוצעה ב־163.65 מיליון פורינט (כ־2.372 מיליון למ״ר ללא שקלול המרפסת).
להקשר נוסף ברובע VII, מודעת P34 שנבדקה ב־1.10.2026 הציגה 47 מ״ר ומרפסת 2 מ״ר ב־85.4 מיליון פורינט (כ־1.817 מיליון למ״ר ללא שקלול המרפסת). בסיס התשלום שלה לא אומת. P34 — מודעת ההשוואה הנוספת ברובע VII (נפתח בלשונית חדשה)
לא חושבו תוספות רכישה או עלויות מימון; רכיב המע״מ לא פורט במקור Seven Pearl שנבדק. אין אישור זמינות חי. טווחי המחירים עשויים לחפוף, והבדלים במיקום, שטח, קומה, מפרט, תנאי תשלום ומועד מסירה אינם מנוטרלים. ההשוואה אינה טענה להנחה גורפת או למחיר נמוך יותר מכל החלופות. בפגישה נשווה את הדירה הרלוונטית לכם מול החלופות לפי הנתונים שלה.
03 / הבהרות
תנאי העסקה והיקף הליווי
מסלול התשלום ומועד המסירה המתוכנן מופיעים במקורות הציבוריים של היזם. פרטי הליווי, זיכוי הפיקדון, אי־ההצמדה, העברת הזכויות ובחינת המימון באמצעות Loanwise מבוססים על המידע שנמסר על ידי Wollstein Group ועל התיעוד שנבדק; אין לייחס אותם לאתר היזם. התנאים המחייבים נבחנים במסמכי העסקה הרלוונטיים.
- תשלום 10/90 ועלויות נלוות
- בעמוד ההשקעה מוצגים 10% בקנייה ו־90% באכלוס. המקור הציבורי של היזם מתאר 10% בשלב ההסכם המקדים ו־90% במסירה. אבני הדרך והתשלום המחייבים נקבעים במסמכי העסקה. חלוקת 10/90 מתייחסת למחיר הדירה בלבד. עלויות נלוות לעסקה נבחנות בנפרד ואינן נכללות בחלוקה זו. הפיקדון מזוכה על חשבון מחיר הדירה.
- הצמדה והעברת זכויות
- אי־הצמדה והאפשרות להעברת זכויות כפופות לתנאים ולהוראות במסמכי העסקה הרלוונטיים. האפשרות להעברת זכויות אינה מבטיחה שיימצא רוכש.
- מימון
- לפי תנאי המסלול שנמסרו על ידי Wollstein Group לפרויקט זה, ניתן לבחון משכנתא באמצעות Loanwise גם ללא אזרחות אירופאית. האישור פרטני ותלוי בתנאי הגוף המממן; אין הבטחה לקבלת הלוואה או לתנאיה.
- מועד המסירה
- המועד המתוכנן לפי היזם הוא רבעון רביעי 2028. מועד המסירה המחייב והתנאים הנלווים נקבעים במסמכי העסקה.
- ליווי, השכרה וניהול
- הליווי המלא נמשך עד למסירה. שירותי השכרה וניהול נבחנים ומוסדרים בנפרד.
- הדמיות ומפה
- ההדמיות נועדו להמחשה. המפה סכמטית, ואינה מודל אדריכלי; את הדירה, השטחים והמפרט יש לבחון לפי התוכניות ומסמכי העסקה הרלוונטיים.
לבחינת הנתונים והמסמכים של הדירה המתאימה לכם.
לתיאום שיחת התאמה